Így sikerülhet az ingatlan finanszírozás

Ha Ön ingatlant szeretne vásárolni, amiben lakni kíván, ez a kisokos nagy segítség lesz a választásban.

Mekkora önrész szükséges?

Az ingatlanfinanszírozás egyik legfontosabb témája az önrész. Az önrészből finanszírozzuk egyrészt a vásárlással járó egyéb költségeket, másrészt a vételár egy részét. Ezt a következő táblázat szemlélteti:

Egy kis mérlegelés ingatlanvásárlásnál:

Önerőnek minden számít, aminek pénzben kifejezhető értéke van, hogy a vételárat és a járulékos költségeket ki tudjuk fizetni. Ide tartoznak a folyószámlán, takarékszámlán, Tagesgeld számlán lévő összegek, de még a Bausparban megtakarított pénz is. Különösen előnyös, ha a Bauspar a felosztás előtt áll. Így ez az összeg rövid időn belül a rendelkezésére fog állni.

Egy másik forrása a saját tőkének a különböző részvények, értékpapírok (pl. Investmentfonds). Ezek közül a legtöbbet rövid időn belül értékesíteni lehet. Ha Ön nem rendelkezik elég önerővel, érdemes eladásra kínálni ezeket. Viszont, érdemes kivárni ha lehetséges, hogy esetleg növekszik-e az értékük ezeknek a részvényeknek, hogy könnyen tudja törleszteni a hitelt.

További megtakarított tőkét talál az életbiztosításokban és Riester-szerződésekben. Egyrészt mindegyik tényleges önerőt biztosít, másrészt figyelembe kell venni, hogy a kifizetés levonásokkal is jár vagy (a Wohnriester kivételénél) több bonyolult szabályzatra kell odafigyelni.

Van fix elvárás az önrész összegét illetően?

Alapjába véve fontos, hogy legalább a vásárlás járulékos költségeit tudja önerőből kifizetni. Máskülönben nehéz lesz hitelezőt találnia.

Azt is érdemes átgondolnia, hogy a finanszírozás után szükséges egy bizonyos vésztartalék, általában 2-3 havi fizetés összege ajánlott. Más opció lehet erre egy olyan hitel (Abruf vagy Rahmenkredit), amivel biztosítva van a gyors pénzhez jutás, ha egy esetleges nagyobb javíttatást kell finanszíroznia.

Milyen magasak a járulékos költségek (átírási költségek)?

Az ingatlanszerzéssel járó mellékes költségek kb 5-15%-ot tesznek ki, attól függ, mekkora az ingatlanadó mértéke és, hogy ingatlanközvetítőn keresztül vásárolunk-e. A lenti grafika megmutatja a járulékos költségek alakulását egyes tartományok szerint.

A közjegyzői- és földhivatali költségek a hivatalok tényleges ráfordításaitól függenek, itt kb. 2% az irányadó érték. Ezek a megadott értékek átlagértékek, a vevő által fizetendő provízió nincs törvényileg szabályozva.

Kép forrása: finanztip.de

Hol találok kedvező ingatlanfinanszírozási lehetőségeket?

Ha sikerült rátalálni az ingatlanra és le van fixálva a hitelösszeg is, kérjen ajánlatot egy banktól vagy egy közvetítőtől az ingatlanfinanszírozásra. Első lépésként akár egy Bausparkasse-hoz is mehet.

Mindenképp kérjen terjedelmes indoklást is, hogy a tanácsadó miért éppen azt a bizonyos finanszírozást javasolja. Ez különösen érvényes azokra a finanszírozásokra, amiknél takarékszerződés (Bauspar) is közrejátszik (úgynevezett azonnali finanszírozások). Ha első látásra a kamatok rendkívül alacsonynak tűnnek, ezekkel a speciális lakás takarékszerződésekkel történő finanszírozások túl komplikáltak és gyakran többe is kerülnek, mint egy egyszerű banki hitel fix részletekkel (Annuitätendarlehen).

Javasoljuk, vigyen magával az első finanszírozási megbeszélésre dokumentumokat az adott ingatlanról, de legalább az Exposét, alapadatokkal képekkel. Amennyiben jobban szeretné megérteni, hogyan kapcsolódik a kamat és a törlesztés a finanszírozáshoz, olvassa el az „ingatlan finanszírozással kapcsolatos alapfogalmak” bekezdést.

Az első megbeszélésen úgy tűnik majd, hogy a személyes ajánlatban foglalt kamat magasabb, mint amit a reklámokban lehet hallani. Ez azért van így, mert a reklámokban azt veszik alapul, aki jelentős önrésszel rendelkezik. Továbbá az első beszélgetés alkalmával egy kötetlen finanszírozási ajánlatot adnak csak, amennyiben még nem nyújtotta be a szükséges dokumentumokat, például kereseti és vagyoni igazolásokat.

A következőkben felsoroljuk azokat a jellemző kritériumokat, amiket egy konkrét ajánlatnál jobban nagyító alá vesznek a bankok:

Pozitív kritériumok:

• ha valaki hivatali alkalmazotti jogviszonnyal rendelkezik
• alkalmazotti jogviszony
• az ingatlan saját célú használati szándéka
• magas fix bér
• kedvező fekvésű ingatlan
• új építésű, illetve jó állapotú ingatlan
• magas Schufa-besorolás (Schuf-Score)

Negatív kritériumok:

• alkalmazottak próbaidő alatt
• egyéni vállalkozók
• magasan változó bér
• bérbe adni kívánt ingatlan (nem minden banknál számít)
• nem igazán kedvező fekvésű és nem jó állapotú ingatlan
• alacsony Schufa-besorolás /esetleg negatív bejegyzések

Milyen előnyei vannak a nagyobb hitelközvetítőknek?

Gyakorlatilag nem számít, honnan van az első ajánlat: bank, Bausparkasse, vagy akár hitelközvetítő, de mindenképp úgy kell megszerveznie a további megbeszéléseket, hogy a lehető legtöbb bank ajánlatait, ajánlatainak áttekintését „begyűjtse”.

Ez a következőket jelenti. Tegyük fel, hogy első lépésként egy banknál vagy Bausparkasse-nál járt. Ebben az esetben mindenképp keresse fel az egyik legnagyobb hitelközvetítőt. Az országszerte tevékenykedő közvetítők, akik ingatlan finanszírozással is foglalkoznak, abban az előnyben vannak, hogy több száz bank, biztosító és Bausparkasse ajánlatait össze tudják hasonlítani. Mi ajánljuk:

Planethome Ingatlan finanszírozó

ingyenes és kötetlen tanácsadás, kizárólag alkalmazásban lévő tanácsadókkal dolgozik együtt több, mint 220 finanszírozási partner, köztük Takarékszövetkezetek, Volksbankok telefonos és helybeli ügyintézés országszerte 14 kirendeltségen.

A kapcsolatot megteremtheti rajtunk keresztül is díjmentesen, magyar nyelven.

Melyik bankot válasszam?

Aki szigorúan kalkulál, végül azt a bankot választja, amelyik a legjobb ajánlatot teszi, vagyis a legkevesebb kamatot kéri. Jó összehasonlítási mérték a kamatláb, vagy a fix kamatok lejártával maradt hátralevő tartozás. A fix kamatidő ebben az esetben minden ajánlatnál ugyanannyi legyen. Tehát Ön nem érzékel semmi különbséget, hogy honnan jön a hitel: direkt egy banktól vagy hitelközvetítőtől.

Viszont egy fontos kritérium a választott bank ügyintézési ideje. Sok helyen manapság aktuális probléma az ingatlanok gyér ajánlata, ilyenkor különösen fontos egy gyors döntés és gyors hitelügyintézés. Mindenképpen kérdezzen rá, mennyi ideig tart a hiteligénylés elbírálása a legkedvezőbb ajánlattal rendelkező banknál. Előny, hogy egy közvetítőnek már meg vannak a banki kapcsolatai, ez felgyorsítja az ügyintézést, valamint az is egy plusz pont, hogy a Corona krízis miatt sok bank bezárt, vagy csak korlátozott ügyfélfogadást tart ebben a rendkívüli helyzetben. Egy közvetítő sokkal flexibilisebben a rendelkezésére tud állni.

Bevételem hány százalékát fordítsam a finanszírozásra?

Ennél a kérdésnél mindenkinek a saját helyzete a meghatározó. De legegyszerűbben a következőképp gondolkodhatunk: pénzügyileg “egészségesnek” számít, ha az összes nettó bevétel maximum egyharmada megy el a lakhatásra, tehát vagy albérletre vagy ingatlan finanszírozásra. Erre a mértékre az eredeti elgondolás, az alapötlet a bérlők valós számadataiból származnak. A Statisztikai Hivatal adatai szerint ez a mérték kb. 30%-ot tesz ki. Mindenesetre ugyanide számít az egyéb rezsiköltség is, mint pl. vízdíj, telekadó vagy szemétszállítási díj.

A fentiek szerint íme egy kalkulációs példa:

Háztartás nettó bevétele             4500 Euró

1/3-rész a lakhatásra                    1500 Euró

Rezsiköltség                                   – 200 Euró

Levonások saját lakás esetén     – 200 Euró

Így a max. törlesztőrészlet            1100 Euró lehet (Kamat és törlesztés)

Ha a lehetséges havi törlesztőrészletet nem eszerint szeretné kiszámítani, akkor a személyes helyzetét is alapul veheti. Amennyiben albérletben él, az aktuális „Kaltmiete” az alap, ami ugye az új ingatlanba költözéskor nem esedékes. Viszont fűtés- és áramszámlát továbbra is fizetni kell, úgy, mint a szemétszállítást vagy telekadót is. Amennyire egyedi a „Kaltmiete”, annyira egyedi az az összeg is, amennyit eddig havonta megtakarított.

Példa a „Kaltmiete”= albérleti díj szerinti számolásra:

Aktuális havi Kaltmiete                 1000 Euró

Havi megtakarítás                          600 Euró

Rezsiköltség                                    -200 Euró

Egyéb költségek                              -200 Euró

Így a max. törlesztőrészlet            1200 Euró lehet.

Tehát nem feltétlenül kell ugyanazt az egyenletet venni minden számításra.

Így jut el a havi törlesztő részlet a költségvetésébe

Havi törlesztőrészlettől a havi büdzséig

Hogy Ön mekkora hitelt engedhet meg magának ezzel a törlesztőrészlettel, többek között attól is függ, mennyi időt áldozna a hitel visszafizetésére: minél hosszabb ideig, hónapról hónapra ugyanekkora összeggel törleszti a hitelét, annál magasabb a hitelösszeg.

Sok ingatlan tulajdonos, idős korára már nem szeretne részleteket fizetni. Ez azt jelenti, hogy nekik legkésőbb a nyugdíj megkezdésekor ki kell, hogy legyen fizetve a lakásuk vagy házuk. Így aki 40 évesen kezdi az ingatlan finanszírozást és 65 vagy 67 évesen nyugdíjba vonul, 25-27 éve van.

Ha 820 Eurót veszünk részletként 30 éves futamidővel, évi 2,5% kamatlábbal, akkor a maximális hitelösszeg 215.000 Euró.

Tippünk: maradjon a német ingatlan vásárlás témában mindig naprakész – díjmentes hírlevelünkkel!

Az ingatlan finanszírozás alapfogalmai

A tanácsadójától is fog hallani pár fogalmat az ingatlan finanszírozásról. Jó ezeket ismerni.

Sollzins = kamatjárandóság, effektiver Jahreszins = tényleges éves kamatláb, Nominalzins = nominális kamat. Korábban a legtöbb banki hitelnél megkülönböztették a tényleges és nominális kamatot, leginkább az év közbeni kamatozás miatt. A tényleges kamat valamennyivel magasabb volt a nominális kamatnál.

Azóta viszont változott néhány dolog: 2010-ben a lakossági hitelezésben a nominális kamatot a kamatjárandóság váltotta fel. A kamatjárandóság egy százalékos mérték, amit évente számolnak a kölcsönre. A tényleges kamat viszont az ingatlan finanszírozás további költségeit is figyelembe veszi. 2016 óta a bankoknak ide kell számítani az értékbecslés és bebiztosítás költségeit is. Továbbá a tényleges kamatot a kölcsön teljes futamidejére számítják. Tehát a banknak kell meghatározni, melyik kamatlábbal számol tovább a fix kamatozás után. Ha alacsonyabb kamatjárandóságot választ, csökken a megadott tényleges éves kamatláb.

A kamatra vonatkozó adatok így az elmúlt években átláthatatlanabbá váltak. Ezért némelyik közvetítő egy összehasonlítási kamatot ad meg, ami csak a fix kamatjárandóság idejére vonatkozik.

Zinsbindungsfrist vagy Sollzinsbindung –  Fix kamatidő vagy fix kamatjárandóság – Az első finanszírozásnál Ön megállapodik a hitelintézettel egy fix kamatban, ami egy bizonyos időre érvényes – fix kamatidő vagy fix kamatjárandóság. Ha ezen idő végéig még nincs teljesen törlesztve az ingatlan hitel, a bankok megállapodnak az ügyféllel a végtörlesztés keretein belül egy új kamatban.

Alapvetően az érvényes, hogy minél rövidebb a kamatfixálás, annál kedvezőbb a bank által felajánlott kamatláb. Ugyanekkor a rövid határidőnél magasabb a rizikó: a kamat fixálási idő lejárta után a törlesztés végéig nőhetnek a kamatok, így a havi törlesztőrészlet is, akár a visszalévő tartozás csökkenése ellenére is.

Ezért érdemes megfontolni a következőket: egy hosszú fix kamatidővel drágább lesz a kölcsön, mint egy rövidebb kamatfixálással, viszont csökken a kamat változásának kockázata. Aki el akarja kerülni ezt a rizikót, annak a fix kamatidő lejártával az egész kölcsönt vissza kellene fizetnie. Egy jó tanácsadó minden esetben ki tudja számítani, meddig kell emelkednie a kamatnak, hogy egy 15 éves kondíció kedvezőbb legyen, mint a kamatláb 10 évre számolva.

Tilgungssatz – Visszafizetési arány – Egy szokásos banki hitelnél egy fix havi törlesztőrészletben állapodnak meg a felek, ami egy kamat- és egy tőketartozásból áll. A következő példából kiderül, hogyan tevődik össze egy ilyen hiteltörlesztés 100.000 Euró kölcsönösszegnél (2% kamatláb és 2% tőketartozás mellett)

Így tudjuk kiszámolni a kölcsönösszegből a havi törlesztőrészletet:

Kölcsönösszeg                               100.000 Euró

évi kamatjárandóság                      x 2,00%

Évi összeg:                                        2.000 Euró

Havi összeg:                                     : 12 = 167 Euró

Kölcsönösszeg                                100.000 Euró

Évi kezdő tőketartozás                   x 2,00%

Évi összeg:                                        2.000 Euró

Havi összeg:                                     :12 = 167 Euró

Összes havi törlesztőrészlet        334 Euró

Minden egyes havi törlesztőrészlettel csökken a hátralévő tartozás összege. Mivel mindig ugyanaz az összeg kerül átutalásra, növekszik a törlesztés aránya. A kezdő törlesztőrészlet a maximális vételár kiszámításánál már meg lett állapítva. A szabványos banki finanszírozásnál a bankok általában 2 %-os kezdő visszafizetési arányt szoktak ajánlani. Ez viszont általában túl kevés ahhoz, hogy nyugdíjazásig a teljes hitelösszeg visszafizetésre kerüljön. Ezért nem szabad eltérni az első megállapítástól.

A törlesztés módja – A banki tanácsadók egy általános ingatlan hitel helyett (Annuitätendarlehen) alkalmanként olyan ingatlan finanszírozást ajánlanak, ahol nem közvetlenül a hitel kerül törlesztésre, hanem egy más takarékossági szerződésbe folyik a befizetés – Fondsparplan, Bausparplan, vagy életbiztosítás. Ezek a törlesztési módok viszont rizikósak is lehetnek. Ez csak akkor derülhet ki, ha a takarékszerződés mindenféle adók és költségek levonása után magasabb értéknövekedést mutat, mint amennyibe a kölcsön kerül összesen. Aki mindenképpen el akarja kerülni az utólagos finanszírozásokat, az utasítsa el ezeket a felajánlott alternatívákat. Ez a szabály alól kivételt képeznek a Bauspar – azonnali finanszírozások. Esetenként ezek kedvezőek lehetnek.

Sondertilgungen – előtörlesztés, egy jó lehetőség a hitel gyorsabb visszafizetésére. A legtöbb bank lehetőséget kínál előtörlesztésre (extra befizetésekre), például 5 %-ot a kezdeti hitelösszegből. Egy nagyobb mértékű előtörlesztési lehetőséghez általában egy magasabb kamatlábbal is számolnak a bankok. Másfelől kedvezőbb ajánlatokat adnak azoknak akik egy folyamatos magasabb tőketörlesztés mellett döntenek. Tehát mérlegelnie kell, mekkora az a havi törlesztő részlet amit hosszú távon megengedhet magának.

Lehetőségek az előtörlesztésre mindenképpen több flexibilitást eredményeznek, de ezért cserébe egy magasabb kamatot kell fizetnie, ezért csak akkor vegye igénybe, ha valóban ki is tudja használni – többletbevételekkel, mint például céges prémium, karácsonyi- nyaralós bónusz vagy örökség.

Most már nagyjából megtudhatta, hogy kell az ingatlan finanszírozás felépítésének kinéznie.

Lépjen kapcsolatba velünk és mi segítünk tovább díjmentesen, hogy az Ön számára is megvalósulhasson a Saját Otthon Németországban.